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2021.01.09

#コラム

《コラムVol.2》住宅ローン②収入合算とペアローン

【収入合算とペアローンの違い】

住宅購入は人生において最も大きな買い物の1つです。 共働きの家庭では、夫婦共同でローンを組んで借入額を拡大し、選択肢を増やしたいと考える人もいるのではないでしょうか。 その場合に、ペアローンと収入合算という方法があります。 わかりやすくは、 ★ペアローンは、夫婦で別々に住宅ローンを契約する事 ★収入合算は、どちらかがメインで1本の住宅ローンを契約する事

■収入合算とは?
住宅ローンとは当然ながら、希望の金額を自由に借りることは出来ません。借入希望者の年収や勤め先、勤続年数などを総合的に審査され、金融機関が貸し出せる金額を決定します。そのため、例えば理想的なマンションに出会い、「絶対に購入したい!」と思っても、借入希望者の借入額だけでは足りないケースも往々にしてあります。そんな場合、そのマンションの購入を諦める、もしくは自己資金を準備するという方法しかないのでしょうか? そんな時に助け舟となるのが「収入合算」という借り方です。

収入合算とはその名の通り、本人の収入に配偶者や親族などの収入を合算した年収で借入可能額を金融機関に審査してもらうことが出来ます。金融機関は、「返済負担比率」という考え方のもと、「本人の年収に対して、これくらいなら返済出来るだろう」という額を貸してくれるわけですが、収入合算をすると、その分基準となる年収が上がるため、貸してくれる金額も高くなるというメカニズムです。実際に夫婦がいくらづつ住宅ローンを負担するかは、それぞれの収入に あわせて決めることができます。

この収入合算には「連帯債務型」と「連帯 保証型」があります。 フラット35や一部の民間金融機関では「連帯債務型」の収入合算を提供しています。「連帯債務型」では、夫も妻もどちらもが債務者となり、それぞれが全額の債務を負います。例えば、夫の収入では3,000万円が借入上限額だったところ、夫婦の合計収入で4,000万円の返済義務を負い、一緒に返済することになります。

住宅ローン控除は、住宅ローンの負担割合次第で夫婦ともに利用できる場合が 有ります。団信は、主たる債務者しか加入できませんが、フラット35を利用する場合は「デュエット」という夫婦用の団信に入る事ができます。 この団信は、夫婦どちらか一方に万が一のことがあった場合、住宅の持ち分や返済額に関わらず残りの住宅ローンが免除されます。 多くの民間金融機関で取り扱っている収入合算は「連帯保証型」です。 「連帯保証型」では、夫婦の一方が債務者で、もう一方は連帯保証人になります。夫が債務者で妻がその連帯保証人として住宅ローンを組むと、夫の返済が滞った特、妻が代わりに住宅ローンを返済する責任が生じます。

■収入合算で住宅ローンを借りる場合の3つの注意点
収入合算を利用する際にも注意点があります。 借入金額に関して、どのぐらいの金額を新たに合算できるのかは、金融機関によって違いがあります。借り入れする人の収入の2分の1まで、合算する人の収入の2分の1まで、または合算する人の収入分までなどと決められているのが一般的です。 また、団信は主たる債務者しか加入できないので、連帯保証人に万一のことがあっても、基本的に返済は免除になりません(フラット35を利用し「デュエット」に加入した場合を除く)。住宅ローンの額を2人の収入を前提に決めていたため、この場合は返済計画の見直しが必要になるでしょう。

住宅ローン控除について注意したいのは、連帯保証型の場合です。この場合、債務者は1人だけなので、住宅ローン控除を使えるのも債務者だけです。債務者が返済を怠るなどして連帯保証人が債務者の代わりに返済する場合、住宅ローン控除は利用できません。 住宅ローン控除の適用と団信の加入は、主たる債務者のみです。 ちなみに、合算出来るのは配偶者や親族などが一般的ですが、金融機関によって異なりますので、確認してみてください。

メリットとデメリットは下記の通りです。

メリット • 単独では購入出来ない物件でも購入することが出来る。本人の収入が上がるまで待ったり、貯金が貯まるまで待ったりすることなくすぐに購入出来るため、ランニングコストとして賃料を払い続ける必要がない。 • 収入合算はあくまで主債務者が住宅ローンを借りるもの。それゆえ、不動産の所有権は、主債務者単独となります。将来売却、相続の際に、所有権が複数人になっていると、色々と揉める原因にもなります。収入合算はこういったリスクがないのがメリットです。

デメリット • 配偶者が出産などによって離職・休職した場合、ローンの返済負担が重い。 • 通常借りるべき金額を超えて借入をしているため、失業や病気、減給などの影響を受けやすい。 • 収入合算は、あくまで1つの借入契約を銀行と行う形になるので、住宅ローン控除が使えるのは主債務者だけになります。 配偶者が働き続けることを前提に収入合算を利用する人が多いですが、妊娠や出産などで、いつ配偶者の収入がゼロになるかは分かりません。このように、収入合算には一定のリスクもあるのです。 また、収入合算の場合、連帯保証となることが一般的です。連帯保証とは、本人が債務者で配偶者が連帯保証人だとして、本人が返済をしない場合に、配偶者が本人に代わって返済義務を負うものです。この際、本人に返済能力があるかないかは関係ありません。多くの民間ローンは、この連帯保証のみを取り扱っています。

■夫婦でローンを組む際は「連帯保証人」について正しく理解しよう

ペアローンや収入合算の連帯保証型では、夫婦でローンを組むときお互いもしくは一方が連帯保証人になる必要があります。夫婦どちらか一人だけで住宅ローンを組む場合は、配偶者が連帯保証人になる必要はありません。 連帯保証人というと、「債務者がお金を返さなかった場合、代わりにお金を返す人」と思っている人が多いようですが、責任について正しく理解したうえで契約を検討すべきでしょう。

以下の2つは、特に債務者の死亡以外で連帯保証人が返済の責任を負った場合に、注意したいポイントです。
1つ目は、連帯保証人になると、債務者が金融機関に返済しなかった場合、たとえ債務者に返済能力があったとしても、代わりに返済しなければなりません。たとえば、債務者である夫のローン返済が滞った場合、妻が返済の責任を負うわけですが、「夫はお金を持っているから先に夫に請求してください」という主張ができません。
2つ目は、連帯保証人は債務者の責任をすべて負うのであって、自分のその割合を決めることができません。たとえば夫が債務者、妻が連帯保証人で4,000万円の住宅ローンを組み、夫の返済が滞った時に、「債務を夫2,000万円、妻2,000万円にしよう」と妻が決めることができないということです。あくまで妻も4,000万円の返済義務があります。

■ペアローンを組む場合の3つの注意点

ペアローンでは住宅ローンを2本組むことになるので、それに伴いいくつか注意しておきたい点があります。 まず、1つの住宅ローンを共同で契約する場合に比べ、事務手数料や印紙代などが2倍かかります。 ペアローンでは団信も2つ加入することになります。つまり、一方に万一のことがあっても返済が免除されるのはその当人だけで、もう一方の債務は残ります。住宅ローンの負担割合にも注意しましょう。夫婦それぞれでローンを組むので、夫婦の債務の比率は途中で変更できません。将来の収入の見込みや家族のライフプランなどを考え、慎重に住宅ローンの割合を決めるようにしましょう。

ペアローンとは

収入合算とよく勘違いされるのが「ペアローン」です。 収入合算とペアローンの一番の違いは、収入合算が夫婦でまとめて1本のローンを借り入れるものであるのに対し、ペアローンは夫婦がそれぞれ1本ずつ、計2本のローンを借り入れるという点で、夫婦がそれぞれローン契約をして、お互いがお互いの連帯保証人となります。

ここで、収入合算・ペアローンのそれぞれのメリットとデメリットを見てみましょう。

収入合算とペアローンメリット・デメリット

収入合算 ・メリット:団信に加入していればローンが完済される ・デメリット:連帯保証人は団信に加入出来ず、家の所有権もない。また、住宅ローン控除も対象外。

ペアローン • メリット:住宅ローン控除や団信が夫婦それぞれに適用される。 • デメリット:契約時の手数料等が2倍になる。

★ペアローンでは、契約が2本になるため、通常の契約の2倍の諸経費(事務手数料、印紙代など)がかかります。しかし、夫婦それぞれが住宅ローン控除や団信の対象になるため、諸経費分は回収出来るという見方もあります。

登記の際の注意点

収入合算やペアローンを利用する時には、登記の際に注意が必要です。通常のローンを単独で組む場合、司法書士が所有権の移転登記を代理で行ってくれるため、皆さんあまり気にされませんが、収入合算やペアローンのように、夫婦で持分比率などが発生すると、登記一つでトラブルになるケースがあります。 収入合算の場合 連帯保証の場合、連帯保証人は債務者ではないため、通常債務者の持分100%で所有権の登記をします。しかし、この場合も何らかの手違いで、本人2分の1、配偶者2分の1で登記をしてしまうと、贈与と見なされることがあるので、注意が必要です。
共有持分については、司法書士や不動産会社にしっかりと伝えておくことが重要です。共有持分について配慮されずに登記をされてしまうと、後々トラブルになるリスクがあります。 詳しくは司法書士の方にご相談を!!

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