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2021.01.14

#コラム

《コラムVol.3》住宅ローン③繰り上げ返済

【住宅ローンの繰り上げ返済はお得?】

 住宅ローンを返済中に、金銭面で余裕が出てきたら、「一部でも繰り上げ返済して、ローンの負担を減らしたい」そう考える方も多いと思います。 この「繰り上げ返済」には2種類 住宅ローンの繰り上げ返済には2つの種類がある!

住宅ローンの繰り上げ返済のタイプは、「返済額軽減型」「返済期間短縮型」の2つに分かれます。それぞれの特徴は以下の通りです。


・返済期間短縮型 ・毎月の返済額に変化はない ・返済期間が当初より短くなる ・返済期間が短くなるため、利息軽減効果が高い

・返済額軽減型

★毎月の返済額を減らすことができる
★返済期間は変わらない
★返済期間短縮型より、利息軽減効果が低い




返済額軽減型は、毎月の返済額が減るため、繰り上げ返済後すぐに家計改善の効果が出ます。ただ、長い目で見ると、支払うべき利息が減る返済期間短縮型のほうが、総合的に負担軽減につながる傾向です。

住宅ローン繰り上げ返済の大きなメリットとは?
ここでは一例として返済期間短縮型の繰り上げ返済が、どのくらい総返済額を減らせるのか確認してみましょう。たとえば、以下の条件で借り入れている住宅ローンがあったとします。

●毎月の返済額:10万円(ボーナス支払いなし)
●残り返済期間20年 ●金利:1.0%

このまま住宅ローンの返済を続けると、総返済額は2,399万9,869円です。では、この状態の時に100万円繰り上げ返済をしたらどうなるでしょうか。返済期間は1年短縮され19年になり、総返済額は2,378万5,250円に変わります。21万4,619円も減らすことができるのです。
                         

                                       
繰り上げ返済はいつ行うのがいい?


期間短縮型の繰り上げ返済で総返済額を減らせることは確認しましたが、繰り上げ返済のタイミングはどうすればいいのかも知っておきましょう。繰り上げ返済は、残高が多く金利が高いほうがメリットを多く受けることができます。ただそんなタイミングわからない!! そのような人のために、金融機関によっては、「毎月〇万円ずつ」など毎月定期的に繰り上げ返済ができるサービスや、普通預金口座の残高が一定以上になれば自動的に返済を行うサービスもあります。貯蓄に回すよりも返済を重視したいと考えるのならば、このようなサービスを利用して、返済期間をどんどん短縮していくのもおすすめです。 なお、繰り上げ返済でどのくらいお得になるかは、金融機関の繰り上げ返済シミュレーションで確認ができますので利用してみるのも良いかと思います。



繰り上げ返済のデメリットとは?


繰り上げ返済はメリットが非常に大きいですが、デメリットがあることも忘れてはいけません。しっかりと確認しておきましょう。

★期間短縮型の繰り上げ返済の場合、月々の負担額は変わらない。

現在の負担額を減らしたい人には、期間短縮型の繰り上げ返済は向きません。

★繰り上げ返済に手数料がかかることがある

金融機関によっては繰り上げ返済手数料がかかることもあります。何度も繰り上げ返済をすると、それだけ手数料負担も増えますので気を付けましょう。

★繰り上げ返済で期間短縮をしすぎると、住宅ローン控除の適用から外れることもある

住宅ローン控除の適用条件の一つに「ローンの残年数が10年以上」というものがあります。繰り上げ返済で期間を短縮し、残年数が10年を切ることがあれば、住宅ローン控除が受けられない恐れもあるため注意しましょう。事前に繰り上げ返済と住宅ローン控除、どちらがお得になるかを必ずシミュレーションしてください。



将来の繰り上げ返済のしやすさも考えて住宅ローンを決めよう!

どの住宅ローンも繰り上げ返済はできます。しかし、繰り上げ返済手数料がかかる金融機関、繰り上げ返済の最低限度額が定められている金融機関もあります。もし、これから住宅ローンを選ぶのならば、「繰り上げ返済手数料0円」「繰上返済金額に条件なし」といった金融機関を選ぶとよいでしょう。

住宅ローンを組んでいると、選択した金利タイプによっては、契約中に金利の見直しが行われます。もし、金利が動いていれば、それに伴い利息の金額が変わることもあるため、注意しないといけません。 ただし、金利が大きく上昇した場合は、利息が増え返済額もかなり変わってしまうため、住宅ローン契約者に負担をかけないようにする「5年ルール」、「125%ルール」というものも存在します。どのようなルールなのか詳細を確認しておきましょう。

 

住宅ローンの5年ルール

■住宅ローンの5年ルールとは? 多くの住宅ローンでは、変動金利の見直しは半年に1度です。その際、マーケットの金利が上昇していれば、連動している住宅ローンの金利も上昇します。(一部マーケットの金利と連動していない住宅ローンもあります)もし金利が上昇していれば、利息も増えるため、住宅ローン返済額も増えるはずです。 しかし、いきなり返済額が増えてしまったら、家計への負担が重くなるかもしれません。そこで、金利上昇による負担増を抑えるためにあるのが「5年ルール」です。5年ルールが適用される住宅ローンは、見直し時に金利が大幅に上昇した場合でも、5年間は返済額の変更がありません。 ただ、5年以内に金利が上昇していた場合、5年ルールが適用されても6年目からは返済額が変わります。その際の返済額上昇率は、125%が上限です。これを「125%ルール」と呼んでいます。125%ルールがあるため、返済額がこれ以上大きく変更されることはありません。このルールも返済額の大幅な上昇から住宅ローン契約者を守るためのものです。

■5年ルールのメリットとは?

5年ルールや125%ルールのメリットは、「返済額が変わらない」「大幅には変わらない」というところでしょう。特に、何年間も学費がかかる子どもを持つ家庭の場合、いきなり返済額が変わると家計にも大きな影響を及ぼしかねません。これらのルールがあることで、家計の設計にも安心できます。

■5年ルールのデメリットとは?

5年ルールや125%ルールには、デメリットもあります。もし、金利上昇をしても当面の返済額は抑えられますが、増えた分の利息が減るわけはない点です。毎月の返済金額は変わらなくても、利息分が占める割合が増えるため、元金が減らなくなる恐れもあるのです。

5年ルールがない金融機関も登場

最近、5年ルールや125%ルールの適用のない住宅ローンも登場してきています。ルールがないため、金利見直しタイミングで返済額も変更されるのです。ルールがないことにより、金利が上昇してもローン終盤でまとまった金額を返済する必要がなくなります。ただし、住宅ローン返済中の金額変更が家計に影響を及ぼす可能性も忘れてはいけません。

どの住宅ローンにするかを検討する際は、「5年ルール・125%ルール適用の住宅ローンにするか」「ルールがなくても良いのか」についても一緒に考えるようにしましょう。



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